Je kunt tegenwoordig geen nieuwssite meer bekijken of je leest wel weer iets over de woningmarkt in Nederland. Veelal gaan de berichten over het woningtekort in ons land. En over de huizenprijzen die wederom zijn gestegen als gevolg van dit tekort. Maar hoe zijn deze problemen eigenlijk ontstaan? In veel media wordt een beeld geschetst dat particuliere vastgoedbeleggers er schuldig aan zijn. Zij zouden immers vooral in de grote steden veel woningen opkopen en deze vervolgens voor de hoofdprijs verhuren. Door de grote vraag zouden de prijzen worden opgedreven. Vooral middeninkomens zouden daarom grote moeite hebben betaalbare woningen te vinden. Maar is dit wel terecht? Marcel van Hooijdonk bespreekt de problemen op, en oplossingen voor de woningmarkt.
Middensegment huur is kleiner dan gedacht
Ondanks dat een beeld wat geschapen van grote hoeveelheden woningen die worden opgekocht en vervolgens verhuurd, blijkt uit diverse cijfers iets anders. Van Hooijdonk: “De veroorzakers van de huidige hoge huizenprijzen? Zowel in de beleving van de samenleving als dat van bijvoorbeeld het gemeentebestuur van Amsterdam zijn dat vastgoedbeleggers. Recente cijfers geven echter een ander beeld. Het middensegment met een huur van 720 tot 1.000 euro beslaat slechts zes procent van het totale woningaanbod. Juist hier is het tekort groot. En nu is ook nog eens besloten de invloed van de WOZ-waarde op de maximale huurprijs in te perken om huurprijsstijgingen tegen te gaan. Hierdoor vallen veel huurwoningen uit het middensegment terug in het gereguleerde segment. Het tekort zal hierdoor alleen nog maar groter worden.”
Vastgoedbeleggers zijn het meest actief in grote steden, met Amsterdam als koploper. Van Hooijdonk: “Daar hebben de prijzen al de grootste stijging laten zien de afgelopen jaren. Maar dergelijke zogenaamde oplossingen vergroten de problemen dus alleen maar meer.” En dat terwijl gemeenten zoals Amsterdam de verstoorde woningmarkt juist nog meer in de hand werken. “De gemeente Amsterdam is zelf een belangrijke veroorzaker van het tekort aan woningen. Ze willen namelijk dat slechts er 20 procent koopwoningen zijn, 40 procent sociale huur en 40 procent vrije sectorhuur. Zou dat omgedraaid worden? Of zelfs helemaal losgelaten worden? Dan zouden er veel meer woningen beschikbaar kunnen komen.”
Historisch lage rente en gewijzigde leenregels
Van Hooijdonk benoemt zaken die volgens hem oorzaak zijn van het tekort aan betaalbare woningen voor starters en middeninkomen. “Intussen is de hypotheekrente al een paar jaar historisch laag, en er zijn nog geen tekenen dat dit spoedig zal veranderen. Mensen kunnen dus meer lenen. Hierdoor zijn ze bereid meer te betalen voor een door hen begeerde woning. Dat zorgt voor stijgende prijzen. Hoewel met een lage rente er meer geleend mag worden, stellen banken en overheid juist strengere regels aan het maximale hypotheekbedrag. Wil je de hypotheek aftrekken, dan is dat alleen mogelijk met een lineaire of annuïtaire hypotheek. Je betaalt dan niet alleen rente, maar lost ook iedere maand iets af van de lening. De maandlasten stijgen hierdoor juist weer.”
Gestegen bouw- en grondprijzen
Het tekort aan betaalbare woningen voor starters en middeninkomen wordt volgens Van Hooijdonk ook veroorzaakt door de hoge bouw- en grondprijzen. “Veel gemeenten zaten een paar jaar geleden nog erg in hun maag met dure grond. Nu is veel daarvan voor hoge bedragen verkocht. Tel daar ook nog eens de schaarste van duurzame bouwmaterialen en gestegen loonkosten door een personeelstekort in de bouw op, en het resultaat zijn haast onbetaalbare nieuwbouwwoningen. Dat er weinig goedkope starterswoningen tot 250.000 euro zijn, is grotendeels aan de markt toe te wijzen.”
Genoeg over de problemen. Welke oplossingen zijn er?
Van Hooijdonk geeft aan dat er volgens hem twee oplossingen zijn die de problemen op de woningmarkt zouden kunnen verhelpen. “Ten eerste gaat het om een versoepeling van woningsplitsing. Een woning wordt hierbij opgesplitst in meerdere zelfstandige woonruimtes. Veel gemeenten zoals Amsterdam ontmoedigen dit door strenge eisen, waarbij ze de huisvestigingswet gebruiken om regels op te stellen. Zo kunnen ze zelf grip houden om toewijzing van huurwoningen binnen de gemeentegrenzen. Bij een eenvoudigere manier van woningsplitsing kunnen er vooral meer starterswoningen bijkomen dan nu het geval is.
Een andere oplossing lijkt voor de hand liggend, maar wordt in de praktijd te weinig toegepast. Van Hooijdonk: “Veel koopwoningen bouwen! Hierdoor zullen de prijzen vanzelf dalen. Een groter aanbod drukt de prijs immers op de lange termijn.” Of, en wanneer dit gaat gebeuren, is volgens hem door een recente ontwikkeling zeer onzeker geworden. “Door de stikstofcrisis die is ontstaan door een besluit van de Raad van State liggen momenteel veel bouwprojecten stil. Of realisatie nog wel mogelijk is, en welke kosten hiermee gemoeid zijn, zal de toekomst moeten uitwijzen.”
Marcel van Hooijdonk is eigenaar van Zuylenstaete Vastgoed BV.
